Radioscopie des Rosiers, un quartier abandonné : retour sur un plan de sauvegarde pour rien

Remis à neuf dan le cadre du plan de sauvegarde, le centre social des Rosiers est aujourd'hui à l'abandon.

C’est la fête aux Rosiers. Ces journées “Architecture et environnement” de ce dernier week-end de novembre 2007 sont à marquer d’une croix. Pour son cinquantième anniversaire, la résidence s’est vu attribuer le label prestigieux de “Patrimoine du 20e siècle” par le ministère de la culture, avec une plaque posée en grande pompe en présence d’officiels. Les travaux de rénovation, commencés quelques mois auparavant, sont déjà bien avancés. Le centre social, partie intégrante de la copropriété, a aussi fait peau neuve. Au programme des festivités : l’inauguration des équipements culturels, un spectacle de coupé-décalé, et un théâtre-forum sur l’habitat.

Treize ans plus tard, il ne reste pas grand chose de ce premier programme de travaux. Le centre social a fermé. Si le bâti ne menace pas ruine, la copropriété offre toujours un paysage dégradé (lire le premier volet de notre série “radioscopie d’une cité”). Les Rosiers figurent parmi les priorités des pouvoirs publics, au titre du plan Initiative Copropriétés signé par l’État et la plupart des collectivités locales. En 2001, les Rosiers en étaient déjà une priorité : la copropriété venait d’être placée en plan de sauvegarde par le préfet des Bouches-du-Rhône.

Un outil pour une intervention publique dans le privé

Si le droit à la propriété est inscrite dans la constitution, il existe plusieurs dispositifs permettant aux pouvoirs publics d’intervenir dans une copropriété qu’ils estiment en difficulté. Ainsi le Plan de sauvegarde est conçu pour influer sur l’ensemble des problèmes rencontrés par la copropriété- sociaux, techniques et financiers. Il se décline en plusieurs étapes, sous l’égide du préfet qui met en place une commission réunissant les représentants du département, de la mairie, des services concernés, mais aussi des représentants des propriétaires. Concrètement, il permet d’intervenir sur le traitement du bâti (parties communes et privatives), en faveur de l’assainissement des comptes et à rétablir la situation juridique de la copropriété.

À l’époque, les copropriétaires des Rosiers avaient sollicité les pouvoir publics pour une participation financière aux travaux de réhabilitation de la résidence, ainsi que pour une assistance concernant les problèmes sociaux et financiers. En janvier 2001, au moment de la signature de la convention du plan de sauvegarde, la copropriété des Rosiers cumule déjà une dette de plus de 521 000 euros, le bâti est dégradé et les habitants vivent sous tension, à cause de la rotation des locataires et de la petite délinquance.

“Situation comparable à celle des cités d’habitat social”

La cité prenait les flots depuis plus d’une décennie. Gabrielle Carles, l’ancienne présidente du syndic autogéré jusqu’en 1997 – récemment décédée – la portait à bout de bras, animant elle-même les assemblées et tenant les comptes dans ses cahiers, assortis de petites chroniques. “Les Rosiers accueillent de façon croissante et désordonnée des ménages très démunis, et se trouvent dans une situation comparable à celle des cités d’habitat social des quartiers en grande difficulté, à quoi s’ajoute une dégradation du cadre de vie”, y lit-on. Aujourd’hui, elle ferait sans doute le même constat.

En 2007, ce plan de sauvegarde est donc perçu comme l’ultime chance de redresser la cité de la dégradation, et lui redonner son lustre des premiers jours. Une commission est mise sur pied, réunissant L’État, la région, le département, la Communauté urbaine Marseille Provence Métropole, la Ville, le conseil syndical des Rosiers et Cogefim Fouque – son mandataire depuis 1997.

4,7 millions pour un vaste plan de rénovation

Les rôles sont répartis entre les différents intervenants : l’action sociale, la sécurité et le désenclavement des Rosiers seront pilotés par les pouvoirs publics, les travaux de rénovation par Cogefim en tant que maître d’ouvrage délégué. Pour ce faire, un budget de 4,7 millions d’euros est prévu, dont 15% – soit plus de 700 000 euros – à charge des copropriétaires. Une commission ad hoc est même créée pour apurer les comptes de la copropriété.

Tout le monde est mobilisé. L’agence d’architecture Baldassari-Sibourg, dont les clients principaux sont des sociétés de HLM présentes à Marseille, établit les plans et le cahier des charges. Les appels d’offres sont lancés pour les différents chantiers : étanchéité des toitures, ravalement et peintures des façades, consolidation des balcons, installation de compteurs individuels d’eau, mise aux normes des ascenseurs, etc. Bref, des travaux de grande envergure.

Dérapages dans les chantiers

Cependant, rien ne se passe comme prévu. Les travaux de façade démarrent, mais des incidents ont lieu : les ouvriers se font caillasser par des jeunes du quartier, largement touchés par le chômage. L’entreprise qui a remporté ce marché est une habituée des chantiers des copropriétés gérées par Cogefim, et a déjà ses ouvriers.

Alors, officiellement pour débloquer la situation, le président du syndic des copropriétaires de l’époque propose l’entreprise de son frère, KL Maçonnerie Peinture Façade, créée pour l’occasion. Celle-ci obtient des chantiers de peinture en sous-traitance et embauche des habitants du quartier.

D’après plusieurs témoins de l’époque, le travail a été bâclé. “Les façades n’ont même pas été nettoyées avant l’application de la peinture. Et j’ai même vu nos pots de peinture hydrofuge et anti-tags emportés vers un autre chantier à peine livrés aux Rosiers”, raconte l’un d’entre eux.

Quoi qu’il en soit, des travaux prévus dans le plan ont été oubliés. Les baies vitrées des plateformes, qui devaient être changées, ont été retirées mais pas remplacées, ce qui entraîne des inondations en cas de fortes pluies. La réfection des parties communes et le changement des portes fenêtres défectueuses sont passées à la trappe. Quant aux ascenseurs, huit mois après leur mise aux normes, ils ne fonctionnaient pas.

L’opacité du syndic

Pourtant, une commission de contrôle technique était prévue. Mais sans le dossier du plan de sauvegarde, détenu par le Syndic Cogéfim qui ne l’a pas restitué au conseil des copropriétaires des Rosiers, il est impossible de savoir précisément ce qui a mal tourné dans l’exécution du plan. Le rapport d’audit de Coproconseil, cabinet d’experts comptables indépendant spécialisé dans le contrôle des syndics (voir l’épisode 2 de notre série consacrée aux Rosiers sur sa gestion désastreuse) pointe d’ailleurs cette opacité. “Les travaux ont-ils été finis et tous facturés ? (…) Tous les fonds [les 700 000 euros à charge de la copropriété,ndlr] à percevoir ont-ils été perçus ?”, demande l’expert. Il souligne également que l’assemblée générale des copropriétaires des Rosiers avait voté une résolution autorisant Cogefim à assigner les acteurs du plan de sauvegarde “au titre des fautes et erreurs commises dans la gestion des travaux”.

Et de conclure sur ce point : “le syndic devra présenter au conseil syndical un bilan complet du dossier travaux « Plan de sauvegarde », aussi bien sur le plan technique que comptable (montant des marchés, facture des travaux réalisés, honoraires des différents prestataires, financement et fonds perçus)”. Des questions et une demande restées à ce jour sans réponses.

Un nouveau plan pour les Rosiers

Depuis 2018, les Rosiers ont été rattachés au plan “Initiative copropriétés” qui sera piloté localement par la métropole Aix-Marseille-Provence. “La copropriété des Rosiers, tout comme les copropriétés Bellevue, le Mail et Kalliste, a effectivement fait l’objet d’un plan de sauvegarde dans les années 2000, la Métropole n’existait pas alors”, explique Arlette Fructus, vice-présidente déléguée à l’habitat.

Elle poursuit : “redresser une copropriété de la taille des Rosiers est un tout autre engagement, qui nécessite de mobiliser plus de moyens et pas uniquement financiers. L’intervention peut aller jusqu’à la maîtrise foncière d’immeubles entiers. Ce sont des interventions longues. Si l’on prend l’exemple de Kalliste, c’est près de 40 millions d’argent public qu’il faudra injecter.” Et de conclure qu’un diagnostic technique est d’ores et déjà programmé pour les Rosiers courant 2020, afin “de bien comprendre l’ensemble des dysfonctionnement et ne pas se contenter d’invectives contre les marchands de sommeil, même si ce sujet n’est bien entendu pas à négliger”.

Les Rosiers, objet de tensions politiques

Adjointe à l’habitat jusqu’au dernier conseil de l’ère Gaudin, Arlette Fructus fait référence sans la nommer à la députée LREM Alexandra Louis qui réclame depuis plusieurs mois, notamment par voie médiatique un programme d’urgence pour Les Rosiers. Il y a un an, Arlette Fructus signait un communiqué commun avec deux autres élus municipaux pour fustiger “l’étrange amnésie” de la députée, accusée d’oublier les 4,3 millions d’euros du plan de sauvegarde pour la cité des Rosiers. Sans en tirer de bilan, Arlette Fructus rappelle que la cité est de nouveau prioritaire :

La copropriété des Rosiers fait ainsi partie des ensembles privés identifiés qui feront l’objet d’un diagnostic complet juridique et foncier afin que soient mises en place les stratégies adéquates d’interventions pour protéger les familles les plus fragiles. Ce programme d’actions est évalué à 300 millions d’euros.

Pour bâtir son Programme Initiative Copropriété, l’État a en effet pris conscience de la nécessité de mobiliser des moyens financiers accrus, ainsi que ceux de tous les acteurs concernés par la politique de la Ville. Avec la signature d’un accord partenarial en 2017 pour une stratégie d’intervention sur les copropriétés dégradées, les pouvoirs publics ont choisi de concentrer leurs moyens pour intervenir en priorité sur les 10 copropriétés qui rencontrent à Marseille le plus de difficultés.

Le Plan Initiative Copropriétés semble donc plus ambitieux qu’un Plan de sauvegarde. Il  vise notamment, par l’acquisition d’immeubles des copropriété par des organisme HLM, à endiguer l’anarchie locative… et à accroître opportunément le parc de logement social de la ville de Marseille pour atteindre les 25% réglementaires sans avoir à mobiliser du foncier dans d’autres arrondissements.

“Il n’y a pas que le bâti, il y a l’habitant”

Ce énième plan suffira-t-il à résorber les problèmes pluri-dimensionnels des Rosiers ? Bien sûr, le Conseil des copropriétaires s’en réjouit d’avance, mais avec certaines réserves. “Notre priorité c’est que la résidence soit sécurisée, que sa voirie et ses accès soient entièrement refaits, indépendamment des travaux de rénovation. Ce nouveau plan doit contribuer à faire en sorte que les Rosiers ne soient plus un quartier sensible”, insiste Ludovic Candella, président du conseil syndical, après avoir fait l’inventaire de tout ce qu’il faudrait changer aux Rosiers… y compris la population.

“Il n’y a pas que le bâti, il y a aussi l’habitant. C’est pour cela que la Politique de la Ville est très importante”, avertit, sceptique, un responsable d’une association d’insertion par le logement. “La copropriété c’est un petit morceau de ville. Ce n’est pas parce que tu vas faire une OPAH [Opération programmée d’amélioration de l’habitat, ndlr] sur un quartier que tu auras tout gagné. Si tu ne mets pas une dynamique sociale, si tu n’introduis pas de la mixité, si tu ne travailles pas sur le commerce, le désenclavement, la mobilité des habitants, tu auras tout faux. On l’a vu à Bellevue où l’intervention n’a rien changé, et sur Kalliste où les plans de sauvegarde n’ont servi à rien.” Aux Rosiers comme ailleurs, tout commence par la volonté politique de mettre fin aux ghettos sociaux.

Actualisation le 26 février 2020 à 16 H 03 : suppression de la mention d’une société pour un marché qui lui était attribué par erreur.