Les copropriétés dégradées cherchent toujours un pilote pour leur requalification

Un des bâtiments du Parc Corot, une des copropriétés très dégradées du 13e arrondissement.

Le rapport Nicol sur les errances de la politique contre le mal-logement à Marseille sera-t-il enterré avec la bouteille de vitriol dans lequel le haut fonctionnaire avait trempé sa plume ? C’est ce qu’on pourrait craindre après un échange un peu vif en conseil municipal ce lundi entre la conseillère municipale socialiste Marie-Arlette Carlotti et l’adjointe en charge du logement, de la rénovation urbaine et de la politique de la Ville, l’UDI Arlette Fructus.

La première se désolait de ne pas voir la Ville s’emparer des outils mis en place par le gouvernement. “La loi ALUR permet de recourir à de nombreux outils et vous les refusez. Il s’agit par exemple des opérations de requalification des copropriétés dégradées, les Orcod, pilotées par l’établissement public foncier, énumère l’ancienne secrétaire d’État. Un décret permet désormais la mise en place de permis de louer pour éviter les marchands de sommeil ou enfin la mise en place de mesures d’encadrement des loyers comme à Paris mais aussi Lille ou Grenoble. Mais, ici, on n’y réfléchit même pas.”

Pas d’Orcod pour l’EPF

Dans l’hémicycle, la réponse d’Arlette Fructus ne se faisait pas attendre, cinglante : “La ministre du logement nous propose d’agir mais elle souhaite que nous mettions en œuvre une Orcod sans aucun financement. Elle a proposé à l’établissement public foncier d’augmenter la taxe spéciale d’équipement. Ce n’est pas possible. Nous n’augmenterons pas les impôts.”

Orcod, EPF, ALUR… Le lecteur sent bien que ce sujet d’intérêt général – les grandes copropriétés dégradées et ceux qui vivent dans des conditions d’indignité – risque vite de verser dans une ornière jargonnante. Résumons.

Mandaté par le ministère du logement au printemps 2015, le haut fonctionnaire Christian Nicol posait en préalable de son rapport l’urgence à agir dans le parc immobilier privé et en particulier dans les grandes copropriétés marseillaises où l’habitat insalubre offre un toit aux plus pauvres et engraisse les marchands de sommeil. Pour requalifier ces grandes copropriétés, Christian Nicol proposait d’avoir recours à ces Orcod, pour Opérations de requalification des copropriétés dégradées expérimentées dans la région parisienne et justement porté l’établissement public foncier francilien.

Dix copropriétés, quels pilotes ?

Au printemps, Ville, métropole et État s’étaient mis d’accord pour un premier plan d’action à 170 millions d’euros en direction des petites copropriétés du centre-ville, de la Belle-de-Mai (3e), du Nord (La Cabucelle dans le 15e) ou de l’est (Saint-Marcel dans le 11e).

Pour les grandes copropriétés, le montant est également connu : 150 millions sur 15 ans. Mais les partenaires, collectivités locales et État, ne sont pas encore tombés d’accord sur un pilote et son plan d’action. Le rapport Nicol pressentait deux acteurs. L’établissement public Euroméditerranée doit intervenir sur deux grandes copropriétés situées dans ou à proximité de son périmètre. Dans le cadre du nouveau programme de rénovation urbaine, Euroméditerranée va donc poursuivre la rénovation de Bel-Horizon, la tour qui sert de signal à l’entrée de l’autoroute A7. Elle va également s’atteler à améliorer la vie des habitants à Maison-Blanche, une tour en T au Canet, à l’immédiate proximité du périmètre Euromed 2.

Pour les huit autres copropriétés, le rapport Nicol avait ciblé l‘établissement public foncier (EPF) de la région Provence-Alpes-Côte-d’Azur comme en Île-de-France. En charge de la veille foncière, cette institution achète des terrains en amont pour permettre aux collectivités de réaliser leurs projets, notamment de logements sociaux. Marsactu a publié un tableau qui résumait les responsabilités des deux opérateurs :

Annexe du rapport Nicol (issue d’un travail des services de la Ville et de l’État).

Or, à entendre le président de l’EPF et maire de Salon, Nicolas Isnard, on peut biffer en rouge toutes les mentions de son établissement dans le tableau ci-dessus. “Il était effectivement question de faire financer par l’établissement des opérations de rénovation de l’habitat insalubre qui ne sont pas dans ses missions, explique-t-il. Et cela devait passer par une augmentation de la taxe spéciale d’équipement qui finance notre établissement. Celle-ci est censée être indolore, car de quelques euros par an et par habitant. Or, nous avons été élus avec Christian Estrosi sur la base d’un refus de l’augmentation des impôts.”

Isnard reçu par Cosse

Le 4 janvier dernier, Nicolas Isnard a été reçu par la ministre Emmanuelle Cosse pour lui dire le fond de sa pensée sur l’évolution des missions de l’EPF. “J’ai sillonné l’ensemble de la région pour entendre les maires et comprendre ce qu’étaient leurs priorités. À l’exception de quelques villes, aucun d’eux ne m’a parlé de l’habitat insalubre. Si l’EPF doit évoluer c’est plutôt pour faire de la veille foncière pour le développement économique en plus du financement du logement social. L’EPF est là pour servir les territoires.” 

Cela veut-il dire que les préconisations du rapport Nicol pourrait ne pas être suivi d’effets ? “Probablement, répond le président de l’EPF. En tout cas dans ce temps court. Nous n’agirons pas à la hussarde”. Bien entendu, la question des copropriétés dégradées reste toujours d’actualité. Et le plan décidé par la Ville et l’État n’a pas varié dans ses objectifs. En revanche, on n’en connaît ni les contours, ni les opérateurs.

“L’ensemble des collectivités se sont engagées à financer un plan de requalification de l’habitat indigne, en particulier dans les grandes copropriétés dégradées marseillaises, explique Arlette Fructus. Mais il n’est pas question qu’il soit porté par l’EPF dont de ce n’est pas la mission et encore moins en augmentant l’impôt. Je n’ai rien contre une Orcod, mais l’État ne peut pas nous dire d’en piloter une, de la financer alors que lui n’y met rien.”

“Pas de bras-de-fer”

Ce différend n’est pas pour elle le signe d’un “bras-de-fer” avec l’État. Arlette Fructus en veut pour preuve l’autorisation de programme de 3 millions d’euros votée par la métropole en décembre pour intervenir dans les grandes copropriétés dégradées hors Marseille. “La Métropole d’Aix-Marseille-Provence (…) est engagée dans la préparation d’un accord partenarial avec l’Etat et la Ville de Marseille sur le traitement des copropriétés”, peut-on lire dans le rapport voté. Quant à l’échéancier des crédits de paiement, il prévoit 250 000 euros en 2017, le double en 2018 et 2,25 pour “les années suivantes”. Une paille au regard des sommes annoncées.

Du côté de l’Etat local, on se veut rassurant. “Nous avons pris acte de la décision du conseil d’administration de l’EPF, déclare Yves Rousset, le préfet délégué pour l’égalité des chances. Emmanuelle Cosse aurait souhaité que nous allions plus vite. Mais nous ne renonçons pas. Cela se fera plus tard. Sur les 8 grandes copropriétés identifiées à Marseille, nous allons commencer par faire des études, évaluer les coûts. Pour certaines d’entre elles, il faudra détruire, pour d’autres réhabiliter et faire intervenir des bailleurs sociaux. Nous ferons alors peut-être appel à l’EPF dans le cadre d’une Orcod sur deux ou trois copropriétés, si nous arrivons à clarifier la situation avec les élus.”

En passant par l’EPF, l’Etat passe par un véhicule partenarial par définition (établissement d’Etat, son conseil d’administration rassemble toutes les grandes collectivités de la région) et qui bénéficie de ressources fiscales propres. Mais encore faut-il que les élus qui y siègent décident d’orienter l’établissement vers une problématique qui est loin d’être vue comme une priorité si on la regarde depuis le Vaucluse ou les Alpes-Maritimes.

Pour l’heure, l’Etat et les collectivités poursuivent leurs discussions sur le protocole d’éradication de l’habitat indigne et sur un accord partenariale global. “Il sera signé avant la fin juin”, assure Yves Rousset. C’est-à-dire après une séquence électorale dont il n’a échappé à personne qu’elle détenait son lot d’incertitudes. Or, en matière d’habitat indigne, la Ville et l’Etat n’en sont pas à leur premier effet d’annonce.

“Le problème est que le rapport Nicol a tablé sur un dispositif, l’Orcod dont le financement est une inconnue, analyse Fathi Bouaroua, le délégué général de la fondation Abbé Pierre en Paca. Or, les finances de la Ville sont décrites comme exsangues et celles de l’État ne sont pas mieux. Je me méfie des grands plans, des intentions déclarées qui ne sont jamais suivies d’effets.” En particulier si une campagne électorale et une alternance politique possible s’intercalent au milieu.