C’est la rentrée, parlons loyers

C’est la rentrée. Enfin, je sais, elle est passée depuis quelques semaines déjà, mais pour les besoins de cette chronique, admettons que c’est la rentrée. Qui dit rentrée, dit souvent changement de logement. Alors c’est le moment ou jamais d’utiliser les très, très belles données collectées par les excellents geeks de j++. Dans un contexte de débats politiques, en France comme ailleurs en Europe, sur le niveau des loyers, ils ont eu la superbe idée de constituer une base de données européenne des loyers. Pour ce faire, ils ont créé des robots qui collectent en temps réel les petites annonces immobilières. Comme quoi, on peut souvent faire plus simple que les usines à gaz imaginées par l’État…

Ces données nous permettent d’en savoir un peu plus sur le niveau des loyers à Marseille. À commencer par la manière dont notre ville se compare avec d’autres. Ainsi, le graphique ci-dessous montre que si Paris et, dans une bien moindre mesure, Nice se détachent par le niveau élevé des loyers, les autres villes considérées – y compris Marseille – ont toutes un niveau moyen de loyer (ou plutôt, de loyer ramené au mètre carré – ce qui annule d’éventuelles différences en termes de surface moyenne) comparable, aux alentours de 13 euros du mètre carré (soit quasiment la moitié des prix constatés à Paris).

Pas chère, Marseille ? Disons plutôt que le niveau moyen des loyers y est assez typique d’une grande ville française. Pas vraiment d’exceptionnalisme à relever ici, à en croire ces données en tout cas.

De Kallisté au Roucas-blanc

Le lecteur marseillais sera sans doute plus intéressé par la possibilité d’aller au-delà d’une moyenne à l’échelle de la ville. Pas sûr en effet que les loyers soient exactement les mêmes au Parc Kallisté (oui, il s’agit d’une copropriété privée, donc théoriquement on peut y louer librement un appartement) et au Roucas Blanc. (C’est ce que nous appelons, dans notre jargon, une litote.) Il n’est pas toujours aisé d’avoir des données détaillées à un niveau suffisamment fin sur les prix de l’immobilier. C’est particulièrement vrai s’agissant de la location, car les ventes sont soumises à un enregistrement fiscal, et les notaires informent une base de données ad hoc. Dans le cas qui nous intéresse, les données nous permettent de proposer une estimation relativement détaillée des variations de loyer, même si pour certains quartiers peu peuplées ou pour lesquelles il y a peu d’offres il faut sans doute prendre les données avec précaution.

Les résultats sont présentés ici par carreaux, assez larges, qui ne permettent malheureusement pas toujours de rendre compte des variations parfois significatives de loyers d’une rue à l’autre. Mais cette méthode permet de s’assurer qu’on a des effectifs suffisants pour que les données ne soient pas trop fragiles.

La carte ne provoque pas de surprise majeure : on observe bien les contours de la géographie sociale marseillaise bien connue, plus pauvre au nord de la ville, plus aisée au sud de la ville, en particulier le long du littoral. Malmousque, le Roucas Blanc, le parc Borely comptent parmi les quartiers dans lesquels il est le plus onéreux de se loger.

Et Bougainville, alors ?

J’avoue que je ne m’explique pas le carreau rouge autour de Bougainville. Peut-être un lecteur a-t-il une explication, peut-être s’agit-il d’une erreur dans les données individuelles sous-jacentes (auxquelles Rentswatch ne permet pas d’accéder) ?

Dans les secteurs de la ville les moins chers, on peut se loger, en moyenne, à moins de 12 € le mètre carré. Si la majorité de ces quartiers se trouvent au nord, en particulier dans les 3e, 14e et 15e arrondissements, on en trouve également au Sud-Est, vers Saint-Loup notamment.

Le lecteur (ou la lectrice !) s’amusera sans doute à explorer cette carte, à y rechercher son quartier, les lieux qu’il ou elle connaît ou dans lesquels il ou elle voudrait s’installer. Il faut toutefois préciser que ces données n’ont qu’une valeur relative, car – outre les défauts possibles liés à la source, des petites annonces publiées en ligne et collectées de manière automatisée – elle ne concerne que le secteur locatif privé. Or, à Marseille (et c’est une spécificité de la ville, comme le rappellent les auteurs de la Sociologie de Marseille), près de la moitié des ménages sont propriétaires de leur logement. La part du logement social (non pris en compte ici) n’est pas non plus négligeable : elle varie de presque 5 % à plus de 37 %, selon les arrondissements. Au final, le parc locatif privé concerne, a maxima, une grosse moitié de la population (dans le 2e arrondissement, où il constitue assez largement un parc social de fait), et a minima moins de 15 % de la population (dans le 11e). Pour porter un regard éclairant sur le marché du logement, il conviendrait donc de prendre en compte ces trois aspects (La Provence consacre d’ailleurs ces jours-ci des pages au prix du logement à l’achat).

Comme d’habitude, le code pour réaliser cette chronique est disponible sur mon compte github ; néanmoins, il nécessite pour fonctionner une clé API qu’il faut demander à j++.