Les Docks libres à Marseille, la cité idéale devenue piège de béton

Reportage
par Benoît Gilles
le 15 Sep 2025
23

À Saint-Mauront, l'ensemble immobilier Docks libres 1 et 2 était censé porter un modèle novateur, mixant les usages, la propriété privée et le logement social. Neuf ans après la livraison du premier ensemble, les différents acteurs se renvoient la balle et les habitants se sentent piégés.

La cour intérieure des Docks libres, à l
La cour intérieure des Docks libres, à l'heure de la sortie d'école. (Photo : B.G.)

La cour intérieure des Docks libres, à l'heure de la sortie d'école. (Photo : B.G.)

Depuis la terrasse d’Hinda Bennour, au 15e étage d’une des tours de Docks libres 1 (3e arrondissement), la vue sur le massif de l’Étoile et le ciel bleu pétant est à couper le souffle. L’appartement lui-même est bien conçu, les pièces sont de bonne taille, les couloirs permettent la circulation de personnes à mobilité réduite et la chambre parentale a sa salle de bains privative, comme une suite, et une autre terrasse de belle taille. La visite, façon spot de pub, s’arrête ici dans un bruit strident de train qui déraille. Depuis des semaines, Hinda Bennour ne décolère pas : au point qu’elle a diffusé début septembre une lettre ouverte à l’attention de son bailleur social, 13 Habitat. Elle y dénonce les pannes d’ascenseur à ...
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Benoît Gilles
Journaliste

Commentaires

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23 commentaire(s)

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  1. Richard Mouren Richard Mouren

    J’ai toujours pensé que cette expansion de Marseille serait un excellent gros fromage à dévorer pour nombre de constructeurs nationaux et locaux (en plus des banques). Conception bâclée (chaudières!), matériaux de qualité discutable et construction hâtive. De plus, je me doute que la gestion d’un grand ensemble immobilier multi-usages tel que celui-ci doit être très complexe et doit nécessiter l’emploi de moyens conséquents qui n’y ont certainement pas été consacrés. Quand le promoteur devient syndic et que le plus gros bailleur de l’immeuble est 13 Habitat, le pire est prévisible (et il est arrivé). Je n’ai pas bien compris cette gestion des parties communes par une ASL Association Syndicale Libre…. Qu’ès acquo? Un intervenant de plus pour complexifier les problèmes.

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  2. LOU GABIAN LOU GABIAN

    ASL est fait pour gérer les propriétés collectives, appartenant a des institutionnels ou a des privés

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  3. Khambalia Khambalia

    Encore une belle réussite au nom ce cet idéal de mixité qui n’existe que dans les croquis d’architectes.

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  4. Forza Forza

    Merci d’avoir mis en avant ce sujet effectivement révélateur d’un certain système. Il manque quand même les histoires avec le bailleur 3FSUD pour parfaire le tableau, mais c’est vrai qu’il a déjà eu droit a pas mal d’articles dans d’autres médias. Et bravo aux conseils syndicaux des DL 1 et 2 qui se démènent comme des diables depuis le début, et aux locataires qui disent stop.

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  5. Stephane Pujol Stephane Pujol

    OUI BRAVO aux cs pour leur énergie car la situation dépasse le niveau de compétence de Nexity, 13 Habitat et autres dans un contexte social très difficile. Une belle démonstration de ce qu’il ne faut pas faire et qui se perpétue dans de nouveaux programmes qui seront de nouvelles bombes. Les politiques et les organismes HLM sont dépassés par ces sujets. Les promoteurs ne pensent qu’au fric. Donc les propriétaires trinquent puis les locataires.

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    • Pascal L Pascal L

      Effectivement on peut être inquiet en voyant ce qu’il advient de “Smartseille” et autres “parcs habités” qui n’ont de “smart” ou de “parc” que le nom.
      Trop denses, trop hauts en regard de la taille des rues qui les cernent, sans véritable attraits, davantage entourés de friches ou de quartiers délaissés que de lieux sympathiques ou apaisés, ils risquent fort de s’ajouter à la longue liste des copropriétés dégradées qui jalonnent Marseille.

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    • Forza Forza

      Je ne sais pas si tu connais toute l’histoire mais si l’ancienne municipalité, le promoteur et les bailleurs avaient voulu faire exprès que ça se passe comme ça ils ne s’y seraient pas pris autrement. Donc ça me fait quand même un peu rigoler quand ils rejettent toute la faute sur les habitants.

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    • Forza Forza

      @Pascal L. Les Docks Libres ce n’est pas n’importe quelle histoire de n’importe quelle autre résidence neuve. Et merci à @Marsactu et à @Benoît de s’y intéresser pour justement éviter cette banalisation, malgré la grande complexité du sujet.

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  6. Patafanari Patafanari

    Quand un promoteur emploie le mot « libre », on sait qu’on va se sentir en prison. Tout comme quand un architecte parle d’un « geste architectural fort », c’est qu’il mijote un nouveau cube au carré.

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    • Forza Forza

      @LN J’ai même appris lors d’une balade avec le Comité du Vieux Marseille que la “Société des Docks libres et magasins généraux de Marseille” (Docks Libres) avait été ainsi nommée par opposition à la “Compagnie des Docks et Entrepôts” (Docks) de Talabot.

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  7. vékiya vékiya

    Vivement pour Marseille le prix Nobel du ni fait ni à faire.

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    • liovelut liovelut

      Alors concernant la construction faite n’importe comment, par des promoteurs devenant syndic (donc qui vont tout faire pour ne pas engager leur propre décennale !) et la gestion complexifiée par des bailleurs sociaux foireux (plus occupés à faire un appartement de luxe à la mère de la patronne qu’à embaucher des sociétés de service compétentes et réactives)… tout ça n’est absolument pas spécifique à Marseille. C’est généralisé

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  8. MarsKaa MarsKaa

    Mais si Nexity et le bailleur social sont dépassés, qui peut et doit intervenir ? Ce n’est pas possible de laisser la situation pourrir encore des années !

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    • Marc13016 Marc13016

      Peut être un syndic efficace. Et piloté par les propriétaires occupants.
      Eux sauront gérer les prestataires et éviter le défilé des chapacans missionnés par des administrations de tutelle aveugles et impotentes.
      Quelques professionnels salariés, un bureau avisé et présent, le budget de maintenance transféré sous leur gestion, et ça doit pouvoir se redresser.
      Et aussi, un “sponsor”. Tiens, la Mairie pourrait se motiver pour organiser cette gestion “citoyenne”. C’est leur truc non, au printemps Marseillais ? ça plaira pas au camp d’en face, qui a la tutelle actuellement. Mais eux même pourraient se mobiliser, c’est une bonne période pour les bouléguer, tous autant qu’ils sont …

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    • Forza Forza

      “Dépassés” hum… Plutôt “en bande organisée”. Ça n’a pas été si grave dans d’autres immeubles en mixité à proximité parce que plus petits et moins exposés et cadrés un minimum par l’Établissement Public d’Amenagement Euroméditerranée. Mais on a aussi dû se battre comme des malades pour garder nos copropriétés debout, et encore aujourd’hui, pas un instant on ne peut baisser la garde.
      https://www.euromedhabitants.com/euromedhabitants-45/

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    • Forza Forza

      @Marc13016 Les copropriétaires privés des Docks Libres 1 et 2 ont chacun trouvé le système qui leur convenait, avec un syndic compétent et/ou un syndic bénévole. Leurs conseils syndicaux ont un niveau d’expertise hors normes. Mais n’oubliez pas que comme la majorité des copropriétaires de ces résidences neuves, ce sont des actifs ou des bailleurs individuels (ces derniers étant sauf exception rarement en mesure de gérer efficacement les intérêts de la copropriété). La seule question alors n’est pas celle du pilotage par ces membres du CS et syndics actuels, mais combien de temps ces membres de CS – qui portent leur copro à bout de bras depuis des années en plus de leur boulot et de leur famille – peuvent encore tenir sans abandonner les DL à leur sort, notamment parce que ni la Ville ni la Métropole ni personne ne les épaule (et là je vous rejoins), ces diverses entités s’abritant lâchement derrière leur champ d’action officiel alors qu’il est d’évidence ici question de l’avenir de tout un quartier.

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    • Marc13016 Marc13016

      @Forza, intéressant ce que vous nous dites là. J’y verrais une raison de plus pour confier des budgets et des moyens à ces Conseils Syndicaux et autre groupements d’habitants, voire de bailleurs.
      S’ils se démènent au point de plus pouvoir tenir, aidons les !
      La gestion au plus près du terrain, il n’y a rien de tel.

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    • Forza Forza

      @Marc13016 Je crois qu’on ne se comprend pas. En tant que présidente de CS d’une grosse copro mixte je suis bien placée pour savoir qu’un syndic professionnel et un conseil syndical qui font leur taf, ça fonctionne très bien. Et à moins de ne vraiment plus pouvoir faire autrement il faut être cinglé pour endosser la responsabilité juridique d’une grosse copro en tant que particulier et faire ce boulot là gratos en plus de son vrai boulot, de sa famille et du reste…
      https://fr.luko.eu/conseils/guide/syndic-cooperatif/
      Comme le montrent très bien les deux articles, le problème des Docks Libres vient avant tout du projet lui-même où y’a rien qui va (lieu, architecture, construction, réglement de copro, permis de construire…) et de la collusion du promoteur avec les bailleurs institutionnels (qui existe ailleurs mais qui a eu ici des conséquences dramatiques, pour les copropriétaires comme pour les locataires).
      Seule bonne nouvelle, on a échappé aux “Docks Libres 3” que Nexity avait envisagés pour parfaire son chef d’oeuvre.

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    • Marc13016 Marc13016

      @Forza. Effectivement, on ne se comprends pas, et pour tout dire, je ne comprends pas pourquoi on ne se comprends pas car … nous disons la même chose, me semble-t-il ! Mes propos visaient à affirmer l’efficacité d’une gestion assurée (ou pilotée) par des habitants bénévoles, et que ces bénévoles devaient être soutenus. Précisément pour les soulager d’ un travail qu’ils fournissent en se substituant à ceux qui sont payés pour le faire. C’est aussi le sens de vos observations, si je ne me trompe.

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  9. Ensemble immobilier DOCKS LIBRES II BAT 1-2.3.4.5 Ensemble immobilier DOCKS LIBRES II BAT 1-2.3.4.5

    Les DOCKS LIBRES II, c’est l’histoire d’un ensemble immobilier abandonné par un promoteur sans que ne soit mise en place la structure Association Syndicale Libre indispensable au fonctionnement des biens communs à tous.

    C’est l’histoire d’un bailleur social qui achète en bloc un bâtiment à plus de 10 M€ (avec toutes les aides publiques possibles), et bénéficie ensuite de la “bienveillance” du syndic-promoteur pour éviter toute contribution aux charges collectives, la quasi-totalité des dépenses collectives étant ponctionnée en direct par le syndic-promoteur sur les copropriétés privées (les dindons de la farce). Faute d’ASL publiée, et de fait privée du droit de saisir les tribunaux, le bailleur social ne craint aucune poursuite judiciaire.

    C’est l’histoire de petits (co-)propriétaires qui doivent révoquer le syndic-promoteur, et obtenir par eux-mêmes la publication de leur ASL. Et ils y parviennent. Le bailleur social lui fait le choix du blocage et du boycott systématique et jusqu’au-boutiste. Sachant l’ASL désormais dotée d’une capacité juridique, le bailleur social multiplie les assignations pour éviter à tout prix de supporter la moindre charge collective.

    C’est l’histoire de petits (co-)propriétaires qui depuis tentent d’éviter le naufrage de leur ensemble immobilier.

    C’est l’histoire d’un bailleur social, qui a non seulement bénéficié d’un régime d’exemption de charges collectives avec le syndic-promoteur, mais bénéficie également de statuts ASL rédigés sur-mesure à son seul profit : le seul à pouvoir être élu président est un propriétaire professionnel de l’immobilier…bienvenue dans la dictature taillée sur-mesure pour ce bailleur social : vous avez le droit de vous réunir en AG ASL pour élire vos représentants, à condition d’élire ce bailleur social en président. Ce même bailleur social qui boycotte l’ASL et s’affranchit de toutes les charges.

    C’est l’histoire d’un bailleur social, propriétaire unique parmi plusieurs centaines, qui n’hésite pas à manipuler ces clauses iniques introduites dans les statuts ASL pour faire annuler toutes les AG (qu’il boycotte) au tribunal.

    C’est l’histoire de petits (co-)propriétaires qui ne peuvent pas supprimer les clauses abusives des statuts, car le bailleur social détient à lui seul une minorité bloquante de voix.

    C’est l’histoire d’un ensemble immobilier (près de 400 logements/300 places de stationnement) où l’unanimité moins une des petits propriétaires est prise au piège par un bailleur social au-dessus des règles du commun des mortels.

    C’est l’histoire d’un ensemble immobilier où, non content de conduire les biens communs à la catastrophe, ce bailleur social maltraite et abandonne tout autant ses propres locataires sociaux.

    Une histoire parmi combien d’autres similaires à Marseille et ailleurs dans ces macro-ensembles immobiliers neufs ?

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    • Forza Forza

      De tout coeur avec vous.
      J’oserais dire que non, heureusement, ça ne va pas toujours jusque là dans tous les gros ensembles immobiliers neufs en mixité (nous avons de notre côté réussi à faire condamner ce même bailleur pour qu’il règle ses charges, mais la configuration était beaucoup plus simple et l’autre bailleur quasi exemplaire). En revanche le fond du mécanisme est le même partout, ce qui au passage fournit des arguments à tous les anti-mixité, alors que lorsque les immeubles sont construits et gérés correctement dès le départ la mixité n’est pas un problème, et même plutôt une solution.
      Bref d’un côté on continue à engloutir des millions dans l’ANRU, de l’autre on fabrique des résidences où tout est fait pour qu’elles puissent à leur tour engloutir les millions de l’ANRU un jour… pendant que Macron envisage sans rire de nommer la PDG de Nexity premier ministre (bon elle avait refusé et d’évidence elle avait eu raison :p )
      A qui profite le crime ? Ni aux propriétaires, ni aux locataires, ni au quartier, ça c’est sûr.

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  10. Bernard Organini Bernard Organini

    Pas facile d’y voir clair dans tout ça. Construire un ensemble immobilier, c’est construire un quartier, c’est construire un monde. Et ça ne se résume pas à fabriquer des tours de béton (même pas correctement d’après l’article et l’action en Justice). Avoir comme Nexity (et d’autres) l’assise financière et le savoir faire de bétonneur ne qualifie pas pour penser la cohabitation durable d’un groupe d’humains dans ces murs et ces rues. Ces géants de l’immobilier sont des apprentis sorciers qui profitent d’un travail préalable des pouvoirs publics (d’expropriations et de rachats par préemption), rasent tout et égalisent à grand renfort de tractopelle et bulldozer, montent leurs légos de béton puis disparaissent : débrouillez vous pour vivre dans ce cauchemar neuf et propre !
    Le vivre ensemble, rebaptisé « mixité sociale programmée » ne se décrète pas : c’est un travail long et éprouvant fait de méfiances surmontées, de discriminations combattues, de nuisances dénoncées.
    Il semble que les acteurs publics (y compris « de gauche ») soient très timorés face aux promoteurs et aux bailleurs même « publics » et qu’il faille attendre des années d’abus pour que quelques habitants exaspérés, propriétaires et/ou locataires, se tournent vers la Justice. Ce qui ne garanti pas qu’ils aient gain de cause.
    J’avais participé à une ballade dans ces Docks libres il y a 2 ou 3 ans
    Nexity ou l’urbanisme de la fermeture au monde – Un centre ville pour tous

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