Docks libres 2 au tribunal, ou la fable du pot de terre contre le pot en béton
Dans l'ensemble immobilier Docks libres 2, livré en 2019, les contentieux judiciaires se multiplient. Trente locataires assignent leur bailleur, 3F Sud, pour des troubles de jouissance. Ce dernier se retourne contre l'association de copropriétaires dont il conteste la légitimité.
Le jardin à l'abandon depuis 2019 et la livraison du dernier bâtiment. (Photo : BG)
Benoît Gilles
Journaliste
Commentaires
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Entendez-vous la douce lamentation des promoteurs qui ne trouvent plus de gentils copropriétaires privés pour équilibrer leurs opérations mixtes en VEFA (en résumé : pour faire leur marge sur les privés puisque les ventes de logements sociaux ne leur rapportent rien et les logements intermédiaires pas assez). La faute aux taux d’intérêt, à la crise, à la fin du Pinel… mais pas du tout au fait qu’une fois cette péréquation opérée, certains promoteurs et bailleurs continuent à vouloir nous faire payer pour eux, et que ça commence à remonter jusqu’aux oreilles même des plus naïfs des prospects.
Merci @Marsactu et @Benoît pour cet exposé clair et circonstancié d’une situation aussi dramatique que complexe, dont chacun est désormais en mesure de tirer ses propres conclusions.
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Heureusement que 3FSud est un bailleur SOCIAL tout au moins c’est ainsi qu’il se font nommer
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Bravo pour cette enquête. C’est très clair, fouillé et complet.
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Bienvenue dans les conséquences de plus de 6 années de mensonge et jusqu’au-boutisme d’un promoteur et d’un bailleur social.
C’est l’histoire d’un ensemble immobilier abandonné par un promoteur sans que ne soit mise en place la structure Association Syndicale Libre indispensable au fonctionnement des biens communs à tous.
C’est l’histoire d’un bailleur social qui achète en bloc un bâtiment à plus de 10 M€ (avec toutes les aides publiques possibles), et bénéficie ensuite de la “bienveillance” du syndic-promoteur pour éviter toute contribution aux charges collectives, la quasi-totalité des dépenses collectives étant ponctionnées en direct par le syndic-promoteur sur les copropriétés privées (les dindons de la farce). Faute d’ASL publiée, le bailleur social ne craint aucune poursuite judiciaire.
C’est l’histoire de petits (co-)propriétaires qui doivent révoquer le syndic-promoteur, et obtenir par eux-mêmes la publication de leur ASL. Et ils y parviennent. Le bailleur social lui fait le choix du blocage et du boycott systématique et jusqu’au-boutiste. Sachant l’ASL désormais dotée d’une capacité juridique, le bailleur social multiplie les assignations pour éviter à tout prix de supporter la moindre charge collective.
C’est l’histoire de petits (co-)propriétaires qui depuis tentent d’éviter le naufrage de leur ensemble immobilier.
C’est l’histoire d’un bailleur social, qui a non seulement bénéficié d’un régime d’exemption de charges collectives avec le syndic-promoteur, mais bénéficie également de statuts ASL rédigés sur-mesure à son seul profit : le seul à pouvoir être élu président est un propriétaire professionnel de l’immobilier…bienvenue dans la dictature taillée sur-mesure pour ce bailleur social : vous avez le droit de vous réunir en AG ASL pour élire vos représentants, à condition d’élire ce bailleur social en président. Ce même bailleur social qui boycotte l’ASL et s’affranchit de toutes les charges.
C’est l’histoire d’un bailleur social, propriétaire unique parmi plusieurs centaines, qui n’hésite pas à manipuler ces clauses iniques introduites dans les statuts ASL pour faire annuler toutes les AG (qu’il boycotte) au tribunal.
C’est l’histoire de petits (co-)propriétaires qui ne peuvent pas supprimer les clauses abusives des statuts, car le bailleur social détient à lui seul une minorité bloquante de voix.
C’est l’histoire d’un ensemble immobilier (près de 400 logements/300 places de stationnement) où l’unanimité moins une des petits propriétaires est prise au piège par un bailleur social au-dessus des règles du commun des mortels.
C’est l’histoire d’un ensemble immobilier où, non content de conduire les biens communs à la catastrophe, ce bailleur social maltraite et abandonne tout autant ses propres locataires sociaux.
Une histoire parmi combien d’autres similaires à Marseille et ailleurs dans ces macro-ensembles immobiliers neufs ?
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Une remarque subsidiaire sur l’affirmation finale et fallacieuse du bailleur social, qui prétend, la main sur le cœur, contester l’ASL et ses appels de fonds afin de “protéger nos locataires des coûts qui pourraient se répercuter sur eux”.
D’une part, sur son propre bâtiment en monopropriété, et sans jamais contribuer à l’ASL, le bailleur social ne se prive pas pour écraser ses locataires sous le poids de provisions de charges et régularisations absolument démentielles.
D’autre part, cette affirmation fallacieuse du bailleur social indique clairement que s’il était condamné à payer les charges collectives de l’ASL, il se contenterait de répercuter ces charges sur ses propres locataires. Or, la loi est TRES STRICTE (décret n°87-713 du 26 août 1987) quant aux charges qu’un bailleur a effectivement le droit de récupérer sur ses locataires (https://www.adil13.org/outils/principaux-textes-du-logement/decrets/liste-des-charges-recuperables/). Manque de chance pour ce bailleur social qui se targue de protéger ses locataires, la quasi-totalité des charges ASL sont des charges EXPLICITEMENT NON RECUPERABLES SUR LES LOCATAIRES. De là à imaginer que ce bailleur social refuse justement d’apporter toute contribution aux charges ASL car il sait pertinemment que celles-ci sont non récupérables, il n’y a qu’un pas.
Dans tous les cas, il y a fort à parier que, le jour où ce bailleur social sera enfin condamné à participer aux charges (demain viendra !), la tentation sera très grande de faire peser tout le poids de ces charges sur les locataires. Mais étant donné que ce bailleur a évoqué sa volonté de protéger ses locataires, il peut compter sur notre soutien auprès de ses locataires afin de s’assurer que seules les charges STRICTEMENT RECUPERABLES leur sont bien in fine répercutées.
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De tout coeur avec vous.
J’oserais dire que non, heureusement, ça ne va pas toujours jusque là dans tous les gros ensembles immobiliers neufs en mixité (nous avons de notre côté réussi à faire condamner ce même bailleur pour qu’il règle ses charges, mais la configuration était beaucoup plus simple et l’autre bailleur quasi exemplaire). En revanche le fond du mécanisme est le même partout, ce qui au passage fournit des arguments à tous les anti-mixité, alors que lorsque les immeubles sont construits et gérés correctement dès le départ la mixité n’est pas un problème, et même plutôt une solution.
Bref d’un côté on continue à engloutir des millions dans l’ANRU, de l’autre on fabrique des résidences où tout est fait pour qu’elles puissent à leur tour engloutir les millions de l’ANRU un jour… pendant que Macron envisage sans rire de nommer la PDG de Nexity premier ministre (bon elle avait refusé et d’évidence elle avait eu raison :p )
A qui profite le crime ? Ni aux propriétaires, ni aux locataires, ni au quartier, ça c’est sûr.
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docks libres ? pourquoi un tel nom à la con ?
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En référence à la Société des Docks Libres (1881) : https://tourisme-marseille.com/fiche/les-docks-libres-marseille/
Mais est-ce vraiment cela le sujet principal de l’article ?
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J’ai même appris lors d’une balade avec le Comité du Vieux Marseille que la “Société des Docks libres et magasins généraux de Marseille” (Docks Libres) avait été ainsi nommée par opposition à la “Compagnie des Docks et Entrepôts” (Docks) de Talabot.
Mais comme dit mon “collègue”, ce n’est (malheureusement) pas le sujet.
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C’est marrant de constater que bien souvent quand il y a une grosse bouse immobilière (administrativement, financièrement, moralement parlant), elle est souvent signée Roland Carta.
J’imagine que ça doit être un réflexe pavlovien.
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Hi, hi. J’ai quand même vu des trucs incroyables (aux DL et ailleurs) qu’aucun architecte n’aurait pu dessiner sciemment, jusqu’à ce que je comprenne que l’architecte n’avait quasiment plus son mot à dire une fois ce type de gros projet lancé. C’est la maîtrise d’oeuvre choisie par le promoteur (par ex. https://www.groupe-projex.fr/metiers/moex-cle-en-main/moex/) qui prend le relais, et là… tout est possible ou presque. Certains archis s’en accomodent parfaitement, d’autres le regrettent, et ceux qui veulent garder la main peuvent aller voir ailleurs.
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