Comment un Marseillais à Malibu fait fructifier ses investissements dans les taudis

Comment un Marseillais à Malibu fait fructifier ses investissements dans les taudis

L’appartement a le côté suspendu des achats dans l’ancien. Quand on a emménagé, posé ses affaires, mais pas vraiment fini d’investir les lieux, en attendant les travaux. Sauf que cela fait bientôt huit ans que Nassa Fontrier est propriétaire au 26 rue de Pressensé. “Il y a même des cartons que je n’ai pas déballés”, glisse-t-elle. Inclus dans le périmètre de restauration immobilière du quartier de Belsunce, une opération pilotée par la société publique Marseille Aménagement, le “coup de cœur” de cette costumière, entre hauts plafonds décorés de moulures et belle terrasse, s’est transformé en cauchemar.

Quelques mois après son achat, les problèmes se multiplient, à mesure que la soi-disant restauration montre ses limites. Les crépis lâchent, des traces d’eaux apparaissent et les fissures, déjà visibles pour certaines, s’agrandissent. L’affaire tourne au feuilleton juridique, dont La Marseillaise a raconté un volet il y a un an. Nassa Fontrier a alors obtenu l’annulation de la vente pour vices cachés. Mais les procédures courent encore. “Tout est un peu en attente depuis le moment où j’ai fait la demande de résolution de la vente, il y a environ quatre ans, explique Nassa Fontrier. Pour moi il y en avait tout au plus pour un an, je n’y connaissais rien à la justice. Rien que la première expertise ça a pris un an et demi…”

Face à elle, Jean-Fabrice Brunel, cofondateur d’une importante société de services télécom, désormais basé à Malibu (Californie). Avec sa famille, cet investisseur en série a bénéficié des ventes de Marseille Aménagement dans une dizaine d’immeubles dégradés. “Je n’ai rien gagné, si on retire les travaux, les frais de notaire, etc. (…) Ce n’étaient pas de très belles affaires“, nous assurait-il en octobre 2019, lorsque nous avions pointé cette importante filière dans le cadre de notre série La Grande Vacance.

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Au 26 rue Pressensé, Jean-Fabrice Brunel a pourtant réalisé une belle opération : acheté 40 837 euros en 2005 avec un engagement de location de neuf ans, auxquels s’ajoutent plus de 31 000 euros de travaux, l’appartement est revendu dès la fin de ce délai pour 130 000 euros. La plus-value est d’autant plus gonflée que les travaux sont limités et surtout mal exécutés. Jean-Fabrice Brunel et ses avocats n’ont pas répondu aux multiples sollicitations de Marsactu.

De graves défauts masqués

Dans son salon dont elle a mis à nu le plafond et les murs, Nassa Fontrier résume : “Le crépi masquait les fissures et l’humidité. Il n’y avait rien à garder.” À certains endroits, les malfaçons ont eu des conséquences plus lourdes. En décembre 2018, elle passe à travers le plancher de la cuisine et se blesse à la jambe. Dans la même pièce, un coin du plafond est bâché. Quant à la maison de fond de jardin dont la toiture a supposément été refaite, un trou béant laisse les intempéries faire leur travail de sape. Dans son rapport rendu en 2018, l’expert est sans appel :

Il apparaît qu’avant la vente, le trou dans la toiture a été sommairement rebouché et un faux plafond BA13 a été posé afin de masquer la charpente très dégradée. L’analyse des désordres répertoriés dans ce bâtiment conduit à la conclusion qu’il faut le démolir et le reconstruire.

Le mauvais état de la maisonnette avait simplement été masqué.

Tant pis pour l’atelier que Nassa Fontrier souhaitait y installer. Pour cette primo-accédante, l’engagement de restauration sous la surveillance de Marseille Aménagement, figurant à son acte de vente, avait un caractère rassurant. Avant de vendre à Jean-Fabrice Brunel, Marseille Aménagement a d’ailleurs pris soin de faire valider un programme de travaux par la copropriété. Mais celui-ci n’est finalement pas réalisé en intégralité et il faut attendre 2013, juste avant la revente, pour que l’assemblée générale de copropriété valide le reste.

Engagements de rénovation non tenus

Le propriétaire était informé et n’a rien fait pour améliorer la situation. Ma mère payait un loyer pour un habitat indigne.

Attestation de l’ancienne locataire de Jean-Fabrice Brunel

Durant toutes ces années, la locataire léguée par Marseille Aménagement vit sans chauffage correct, l’électricité n’est pas aux normes, le toit de la maison de fond de cour est très dégradé et elle craint un effondrement du plafond de sa cuisine. Déjà. “Rien n’allait dans l’appartement. SCI Mouphassa était informé et n’a rien fait pour améliorer la situation. Ma mère payait un loyer pour un habitat indigne”, a attesté sa fille dans l’une des procédures. Autant de non respect des engagements vis-à-vis de Marseille Aménagement qui resteront sans conséquences pour Jean-Fabrice Brunel.

L’investisseur est loin de jouer le rôle de levier espéré par la puissance publique dans l’amélioration des parties communes de cette copropriété déjà dégradée. En 2011, il vote, avec d’autres copropriétaires, contre le programme de travaux recommandé par un architecte. Quand arrive finalement la rénovation, en 2013, c’est une seule et même entreprise qui est missionnée. Selon divers témoignages, elle était dans les petits papiers de Jean-Fabrice Brunel, pour le compte duquel elle est intervenue dans l’immeuble voisin, où il a acheté trois appartements à Marseille Aménagement avec des associés nantais.

Alors que l’architecte a évalué le chantier à plus de 150 000 euros, l’entreprise emporte le morceau avec un devis à 66 500 euros présenté au dernier moment lors de l’assemblée générale. On connaît la suite, allant jusqu’à des irrégularités graves constatées par l’expert judiciaire : l’étanchéité de la terrasse ne sera pas refaite comme prévu, l’entreprise se contentant de poser un nouveau carrelage sur l’ancien, et elle procèdera à une intervention “sauvage et irresponsable” sur les balcons, aujourd’hui interdits d’accès.

Le multimillionnaire traîne à rembourser

Il est vrai que le temps ne passe pas de la même façon dans un appartement insalubre que sur un yacht privé.

L’avocate de Nassa Fontrier

Les copropriétaires, dont Nassa Fontrier, ont réussi à être indemnisés en faisant reconnaître la responsabilité de l’entreprise et du syndic. Mais l’acquéreuse, après avoir obtenu l’annulation de la vente, attend toujours de revoir ses 130 000 euros pour rembourser son crédit et déménager. Prononcée en janvier 2021, la décision de la cour d’appel n’a pas fait bouger Jean-Fabrice Brunel et son épouse, gérante de la SCI, en dépit des relances par huissier. Le couple venait pourtant de vendre une villa à deux millions d’euros à l’État belge…

Nassa Fontrier doit donc passer par une énième procédure, celle de la liquidation judiciaire de la société, condition légale pour pouvoir remonter au patrimoine de ses associés. “La SCI se plait visiblement à faire trainer les choses et continue de profiter des délais procéduraux. Mais il est vrai que le temps ne passe pas de la même façon dans un appartement insalubre que sur un yacht privé, ou une villa de luxe sur la Corniche”, cingle l’avocate Julie Savi dans un mémoire envoyé au tribunal en novembre 2021, accompagné de quelques captures d’écran illustrant le train de vie du couple.

Pour l’heure, la justice s’est montrée magnanime avec les mauvais payeurs en acceptant la possibilité d’un redressement judiciaire. Cela signifie que la SCI continuerait d’exister et rembourserait progressivement sa dette. Curieuse sollicitude pour la pérennité de ce qui est depuis plusieurs années une coquille vide : les Brunel ont transféré ses autres biens à une autre SCI familiale, vidé les comptes en banque avant de les clôturer.

Complaisance et magnanimité

Trois agences immobilières ont estimé cette ruine autour de 200 000 euros.

Désormais, ils cherchent à prouver que la SCI est en capacité à rembourser en vendant l’appartement du 26 rue Pressensé, moyennant un apport complémentaire de leur part. Pour appuyer cette idée, ils ont fait réaliser trois estimations comprises entre 180 000 et 205 000 euros. Pour ce même bien, déclaré inhabitable, Nassa Fontrier avait deux estimations à 50 000 euros…

De toute évidence, ces avis de valeur, pourtant signés par des professionnels de l’immobilier, sont sujets à caution. Ainsi, l’agence Thadée patrimoine assure appuyer son estimation sur une visite du bien en juin 2021, ce que conteste Nassa Fontrier, qui a refusé de la recevoir. Sa gérante n’a pas retourné nos appels répétés. L’agence Côte et ville confirme cette porte close dans son avis mais explique l’avoir en revanche visité en 2018 en présence de Jean-Fabrice Brunel. Là encore, Nassa Fontrier dément. “Je n’ai plus trop ça en tête. Je l’ai visité il y a très longtemps, je crois que la mairie devait faire des travaux ou quelque chose comme ça”, nuance aujourd’hui son directeur Anthony Valeix.

Pas dupe de ces contradictions, le tribunal a considéré en décembre 2021 que les avis étaient “sans nul doute très surestimés”. Rappelant que la SCI n’avait par ailleurs “aucune activité et aucun revenu”, le jugement lui a cependant accordé jusqu’à juin 2022 pour démontrer par “quels moyens sérieux” elle pouvait rembourser.

Une des pistes évoquées a fait enrager Nassa Fontrier. Avec l’appui du mandataire judiciaire, nommé par le tribunal pour assurer le bon déroulement de la procédure de redressement, les époux Brunel ont tenté de soutirer près de 15 000 euros à leur adversaire. Motif ? Elle a continué d’occuper l’appartement dont ils étaient redevenus propriétaires en janvier 2021, il lui fallait donc payer un loyer. Rembourser une créancière avec son propre argent : ça doit être ça la définition d’une “très belle affaire” pour Jean-Fabrice Brunel…